A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), sob relatoria do ministro Antonio Carlos Ferreira, decidiu que uma hipoteca constituída após a promessa de compra e venda de um imóvel comercial, sem o devido registro, prevalece sobre o negócio jurídico não registrado. A decisão veio após uma imobiliária, terceira de boa-fé, ter recebido o imóvel em garantia e movido cumprimento de sentença, mantendo a penhora do bem.
O caso iniciou quando a compradora, que adquiriu o imóvel em 2007 com seu ex-cônjuge através de um contrato particular, descobriu em 2018 que a antiga proprietária havia hipotecado o imóvel para a imobiliária em 2009. A compradora opôs embargos alegando seu direito, mas o entendimento do Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) e do STJ foi de que a falta de registro do contrato de promessa de compra e venda tornava a hipoteca prevalecente.
O ministro Antonio Carlos Ferreira destacou que o direito real do promitente comprador apenas se concretiza perante terceiros com o registro do contrato no tabelionato de imóveis. Ele também reiterou que a imobiliária agiu de boa-fé, uma vez que não tinha conhecimento da venda prévia do imóvel.
Este julgamento reforça a importância do registro público no direito imobiliário, conferindo o efeito erga omnes à transferência da propriedade e protegendo terceiros de boa-fé. O caso foi discutido no processo REsp 2141417.
